Tras las elecciones realizadas el pasado mes de noviembre, la nueva Junta de Condominio, integrada por Yurubí Ruiz, Alejandro Contreras, Rafael Gómez, Mario Cowttúa, Reyna Granado y José Martínez, convocó el miércoles 30 de marzo a su primera asamblea informativa de 2011, en la que se discutieron importantes puntos alrededor del estacionamiento (circuito cerrado de cámaras, filtraciones, ajuste de la cuota de colaboración, actualmente en Bs. 15, y medidas para asegurar el aparcado de un vehículo por apartamento). Igualmente, se habló del tema de la morosidad, cambio del sistema de llaves del edificio y de impermeabilización, entre otros.
En torno de las cámaras de seguridad para el estacionamiento se informó que se manejan dos presupuestos: uno por 105 mil bolívares y otro por 100 mil. El segundo es ofrecido por un vecino (Sr. Moreno), quien ofrece saldar su deuda de condominio (25 mil) como parte del servicio al edificio; el otro es ofrecido por una empresa denominada DTC, propiedad de otro vecino de Mirador.
Filtración en el estacionamiento
Se habló con el vecino del terreno aledaño a las residencias para entrar a su propiedad y limpiar un canal diseñado para recoger las aguas de su parcela, con el fin de que no se filtren hacia el sótano de Mirador. Dicho drenaje estaba totalmente obstruido lo cual aumentaba la humedad en las paredes del estacionamiento. Es necesario exhortar al vecino sobre lo importante que es mantener este canal de drenaje libre de desechos.
Una vez más se habló de la necesidad de que los copropietarios de Residencias Mirador estacionen un solo vehiculo por apartamento. Hay que recordar que según documento de condominio, el estacionamiento tiene capacidad para unos 130 vehículos, lo cual quiere decir que hay un déficit de 30 puestos. Aquellos que paran más de un vehículo abajo están colapsando la capacidad del estacionamiento, irrespetando a aquellos que tienen un solo carro y mermando la calidad de vida propia y ajena, ya que debe estar pendiente de si su carro obstaculiza a otro, puede ser llamado a cualquier hora y crea, en general, caos.
Algunos vecinos aportaron ideas para controlar el estacionamiento, como rifar puestos anualmente o encargar a alguien (persona natural o jurídica) la administración del estacionamiento.
La Junta considera que una cuota de Bs. 15 para el estacionamiento (ver recibo de condominio) es insuficiente para cubrir los gastos de mantenimiento del mismo. Con el actual aporte, 174 carros generan unos 2.610 bolívares, cuando el gasto (electricidad, limpieza, mantenimiento de las puertas eléctricas, vigilantes, etc.) supera los 13.000. Para cubrir este gasto, cada carro tendría que colaborar con Bs. 95 en lugar de 15. No obstante, algunos vecinos consideraron que era un aumento muy brusco, por lo que una posibilidad sería hacer un aumento progresivo, de manera de disminuir el déficit existente.
Cambio de sistemas de llaves
Robert Cadenas, copropietario de Residencias Mirador, ofrece un presupuesto para cambiar los sistemas de llaves del inmueble. Cadenas explicó que la actual llave trabaja con un sistema obsoleto y cuyos proveedores ya no están en Venezuela, por lo que es difícil y costoso conseguir repuestos y llaves adicionales. Por ello propone renovar los módulos que por ser fabricados por una empresa nacional (Sobica) resultan menos costosos y más seguros. Él donaría el módulo del acceso principal, ya se cargó por recibo el sistema de una de las torres y falta comprar el otro. Los costos son relativamente bajos: cada módulo, Bs. 150, cada llave, Bs. 35. Incluso, recibiría las actuales llaves como parte de pago, ya que se podrían vender a otros condominios que aún usan este sistema.
El cambio de llaves servirá para presionar a los deudores del condominio, ya que no se les activará el acceso a los ascensores, mas sí al edificio.
Morosidad: el eterno dilema
La Junta está intentando a través de un abogado particular quitarle al menos un caso a la Administradora Domus para que se proceda al embargo y ver si esto genera conciencia en aquellos deudores que no terminan de ponerse al día.
“La Junta tampoco está conforme con la Administradora Domus –señaló uno de los integrantes del equipo – pero hemos buscado otras opciones y no hay administradora que acepte trabajar con una cartera como la nuestra, con tan altos niveles de morosidad”.
En torno de la impermeabilización de los techos, se informó que el de la F tiene las paredes del techo terminadas, pero falta el manto; mientras que el de la E tiene el manto, pero le falta el friso de las paredes.
Sobre el ascensor impar de la torre F se informó que ya se cuenta con un presupuesto, una planificación de cuotas y unos plazos. La reparación depende de que los vecinos se organicen a pagar sus obligaciones. Es importante aclarar que al no haber quórum en la reunión no pudo tomarse decisión alguna. Por tal motivo, se someterán a la consulta de la colectividad por los medios de ley.
(Más información con la Junta)
jueves, 31 de marzo de 2011
viernes, 14 de enero de 2011
Medidas extremas...
Implicaciones del artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal
Hay algo que quizás muchos olvidaron de la interesante charla que ofreció Elías Santana (Micondominio.com) el año pasado en Residencias Mirador (E y F). Se trata de una herramienta que brinda la Ley de Propiedad Horizontal para hacer frente a morosos, “malaconductas” y “caraduras”, y que va más allá del corte de agua, luz, suspensión de llaves o listas negras. Es el artículo 39 de la LPH que dice: “El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad”.
En el consultorio de Micondominio.com hay algunos casos en los que se recomienda primero, una mediación, luego instancias como la Jefatura, y finalmente el 39. A continuación un texto de la referida página:
Si los vecinos mala conducta lo conocieran, andarían derechitos. Y si las comunidades supiesen que cuentan con esta opción estarían más seguras frente a los problemas de convivencia. Se trata del artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, que habla de sanciones para un vecino que grave y reiteradamente incumpla con sus obligaciones. Por favor revíselo, pues un acuerdo del 75% de los propietarios puede activar el mecanismo mediante el cual un juez ordena al vecino la venta de su propiedad, llegando al extremo de subastarle su vivienda en caso de negativa. ¿Sabía usted de esta opción?
Desde el Conjunto Residencial El Candil, en Guatire, nos hablan del caso de un vecino que no tiene control sobre su familia. Generando problemas de ruidos molestos reiterados, fiestas recurrentes con muchos invitados externos a la comunidad, respuestas agresivas a los reclamos y grave morosidad.
La vecina PZ (nombre en depósito) nos habla de un copropietario que es parte de la junta de condominio, con actitudes paranoicas, que insulta y arremete a las familias. Con el que no ha sido posible entenderse para convivir en paz. Por su parte, desde Los Palos Grandes nos escribe LS (nombre en depósito) para plantear el caso del hijo de un vecino que genera problemas de ruidos molestos, fiestas venta y consumo de drogas, que no responden a ningún llamado de atención… Sus padres tienen casi dos años de morosidad.
¿Qué les recomendamos, sabiendo que existe una sanción extrema como el artículo 39? Que primero traten por todos los medios de motivar un cambio en la conducta de los infractores, dejando constancia escrita y registro de cada gestión y de sus resultados. De ser necesario, acudan a un juez de paz o a la jefatura, a la policía municipal. Conservando todas las constancias y testimonios del proceso. Sobre el aspecto de morosidad, recurran a la vía judicial con prontitud (los recaudos de estas acciones también son importantes). Luego de todas estas intentonas y si persiste el problema, apliquen el 39, anexando el expediente para justificar la solicitud de la sanción ante el juez.
En el consultorio de Micondominio.com hay algunos casos en los que se recomienda primero, una mediación, luego instancias como la Jefatura, y finalmente el 39. A continuación un texto de la referida página:
¿Aplicamos el 39?
Si los vecinos mala conducta lo conocieran, andarían derechitos. Y si las comunidades supiesen que cuentan con esta opción estarían más seguras frente a los problemas de convivencia. Se trata del artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, que habla de sanciones para un vecino que grave y reiteradamente incumpla con sus obligaciones. Por favor revíselo, pues un acuerdo del 75% de los propietarios puede activar el mecanismo mediante el cual un juez ordena al vecino la venta de su propiedad, llegando al extremo de subastarle su vivienda en caso de negativa. ¿Sabía usted de esta opción?
Desde el Conjunto Residencial El Candil, en Guatire, nos hablan del caso de un vecino que no tiene control sobre su familia. Generando problemas de ruidos molestos reiterados, fiestas recurrentes con muchos invitados externos a la comunidad, respuestas agresivas a los reclamos y grave morosidad.
La vecina PZ (nombre en depósito) nos habla de un copropietario que es parte de la junta de condominio, con actitudes paranoicas, que insulta y arremete a las familias. Con el que no ha sido posible entenderse para convivir en paz. Por su parte, desde Los Palos Grandes nos escribe LS (nombre en depósito) para plantear el caso del hijo de un vecino que genera problemas de ruidos molestos, fiestas venta y consumo de drogas, que no responden a ningún llamado de atención… Sus padres tienen casi dos años de morosidad.
¿Qué les recomendamos, sabiendo que existe una sanción extrema como el artículo 39? Que primero traten por todos los medios de motivar un cambio en la conducta de los infractores, dejando constancia escrita y registro de cada gestión y de sus resultados. De ser necesario, acudan a un juez de paz o a la jefatura, a la policía municipal. Conservando todas las constancias y testimonios del proceso. Sobre el aspecto de morosidad, recurran a la vía judicial con prontitud (los recaudos de estas acciones también son importantes). Luego de todas estas intentonas y si persiste el problema, apliquen el 39, anexando el expediente para justificar la solicitud de la sanción ante el juez.
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