Mirador se moviliza en busca de soluciones

Semana de encuentro e iniciativas por parte de los vecinos de Mirador E y F. El pasado martes 6 de julio hubo asamblea de copropietarios convocada a petición de la Junta de Condominio, por la Administradora Domus, y el jueves 8, otro grupo impulsó la visita del periodista y asesor comunitario, Elías Santana, a las Residencias.
La Asamblea del martes no tuvo el quórum requerido por la Ley de Propiedad Horizontal (al menos 75% de la comunidad), por tal motivo todo lo discutido allí será sometido a carta consulta.
La reunión estuvo encabezada por los representantes de la Junta saliente, Adriana Figueroa, Blas Hernández y Ángel Gómez, además de los suplentes; y de la Administradora Domus, Alberto Porras y la abogada Elisa Rodíguez. Tras la rendición de cuentas de la Junta, Domus hizo lo propio, al tiempo que explicó nuevamente en qué consistió la deuda con Hidrocapital informando que hay un monto sobrante de BsF. 32.020,77, de los cuales se han recaudado 17.262, que es lo que está disponible hasta ahora.
Al preguntar a los presentes qué sugerían hacer con este monto surgieron ideas como reparar los ascensores de ambas torres, impermeabilizar o pintar los pasillos internos, temas que serán tratados por carta consulta. Igualmente se eligieron seis candidatos para integrar la nueva Junta, a saber: Yurubí Ruiz, Alejandro Contreras, Mario Cottúa, Rafael Gómez, Reyna Granado y José Martínez. Nombres que serán votados por la comunidad mediante la carta.
Según el balance de Domus la morosidad asciende a BsF. 276.082,34 y hay cinco casos, los más graves, en tribunales.

Encuentro con Santana
El creador de la página web Miconominio.com, Elías Santana, se reunió con los vecinos de Mirador E y F, para compartir algunas de sus experiencias como asesor comunitario. La reunión dejó entusiasmado a otro grupo de vecinos que también desea formar parte de la Junta o apoyarla, por lo cual habrá que incluirlos en la carta consulta o convocar a otra asamblea con el fin de nombrar a la Junta definitiva. Ellos son: Miguel Marciales, Irwin Piña, Indira Piña, Pedro Rojas, Maritza de Denis, Elsa Reyes, Juana Guerrero, Omaira Oropeza, Joselia Gómez, José Smitter, Gladys Vergara y Miriam Laya.
Tras la presentación de los asistentes salieron a flote algunos de los problemas de la comunidad, entre los que destacaron: deterioro generalizado, morosidad, ascensores y convivencia.
Santana se mostró preocupado porque el Condominio no cuente con el Comité de Seguridad que exige la Ley del Trabajo a todo ente que contrate personal. Por tal motivo, comentó que es preferible que la Junta asuma el menor número de trabajadores posible, refiriéndose a los dos vigilantes del estacionamiento.
El también creador de la Escuela de Ciudadanos, recomendó en primer lugar hacer un censo de la comunidad con el fin de conocer los adultos y niños que viven en las residencias, su profesión y contactos, entre otros datos. Eso permitirá conocer con qué personas cuenta la comunidad para colaborar (médicos, bomberos, abogados, maestros…). Aquellos que hagan la encuesta deben ir preparados con una pequeña chuleta con respuestas a temas álgidos de la comunidad como deuda con Hidrocapital, morosidad, ascensores, etcétera.

Morosos de varios tipos
En torno al tema de la morosidad explicó que existen tres grandes grupos de deudores: el 80% es de personas que realmente no pueden pagar y no les gusta estar morosos; con ellos recomienda actuar, vía Junta de Condominio, para acordar planes de pago por consenso. Otro porcentaje, es el que denomina los “zánganos”, gente que no paga ni pagará; con ellos hay que actuar con todo el peso de la Ley, “hasta con el tobo”. Y hay un tercer grupo, que es el de los descontentos, que bajo cualquier excusa o disconformidad, dejan de cumplir con su sagrado compromiso y además tienden a contaminar a otros; con ellos sugiere también reunirse y tratar de disminuir el descontento.
Si bien explicó que ningún Condominio puede imponer multas ni cortar servicios como agua o luz a vecinos problemáticos o que infrinjan leyes internas, informó que la Ley de Propiedad Horizontal contempla, por ejemplo, que con el 75% de respaldo, la comunidad puede exigir a un copropietario problemático que venda su inmueble (artículo 39). Igualmente, recordó que existen la Jefatura Civil, la Policía, los jueces de paz y los tribunales para hacer justicia.
Cree que lo que más motiva a la gente a pagar es el sentido de pertenencia y propiedad, el que las personas se conozcan y vivan en comunidad, para lo cual recomienda hacer actividades más allá de las asambleas: verbenas, domingos familiares, jornadas de pintura, cine foros, tertulias, etcétera.
En torno al tema del estacionamiento, le llamó la atención que hayan menos puestos que apartamentos, por lo que prefirió no comentar.

Consejo Comunal urgente
Elías Santana dice que siempre ha existido en la cultura venezolana la tendencia a imponer colores políticos a iniciativas de organización ciudadana. Así ocurrió, según él, con las asociaciones de vecinos en tiempos de Acción Democrática y ocurre con los Consejos Comunales en tiempos de PSUV. Sin embargo, piensa que un grupo de ciudadanos tendrá la tendencia que estos quieran.
En tal sentido cree que lo mejor para una comunidad con tanta necesidad de recursos económicos como Residencias Mirador, es crear un Consejo Comunal en unión con otros ya existentes en la zona.

Junta saliente rinde cuentas

Si bien la Junta fue nombrada tras la carta consulta de fecha 15/04/09, trabaja como equipo desde noviembre de 2008 cuando se conformó para acometer labores de limpieza y mantenimiento del estacionamiento. En tal sentido, algunos de los logros en casi 20 meses de gestión han sido los siguientes:

RECUPERACIÓN DEL ESTACIONAMIENTO
- Limpieza y remoción de escombros
- Pintura
- Colocación de lámparas
- Inicio de normalización de carros estacionados (Uno por apartamento).
- Contratación de dos vigilantes exclusivos para este espacio (Márquez y Ortega), que dependen del condominio.
- Inicio de jornada de identificación de vehículos con calcomanías.

ACTUACIONES ANTI MOROSIDAD
- Reuniones personalizadas con algunos insolventes.
- Medidas de presión (publicación de carteles, prohibición de reprogramar controles y llaves, así como de usar el salón de fiestas, etcétera).
- Seguimiento de las demandas en la Administradora.
- Uno de los casos, Gemma Santeliz (122-E), que se encontraba en fase judicial el año pasado con 33 recibos pendientes (BsF. 9.148,82), se puso al día durante esta gestión.
- También se pusieron al día: Dilia García Mayora (031-E), Magalis Rodríguez López (123-E), Rosmary Arteaga (173-F) y Pablo Amador Placencia (183-E)

ASCENSORES
- Seguimiento del caso del ascensor de la torre F, dañado tras inundación en un apartamento. Reuniones con los presuntamente involucrados, testigos. Sin resultados.
- Puesta en marcha del ascensor impar de la torre E, con supervisión externa. Lamentablemente está de nuevo parado por falta de repuesto. Tuvo mucho tiempo detenido.

RESCATE DE OTRAS ÁREAS COMUNES
- Refacción de las jardineras
- Colocación de lámparas
- Pintura de los salones de fiesta y colocación de luminarias
- Reparación de baños de salones de fiesta

PAGO DE LA DEUDA CON HIDROCAPITAL
- Plan de pago cumplido
- Fondo sobrante (Total: 32.024,03. Recaudado hasta ahora: 17.262. El resto estará disponible cuando los morosos paguen).

RESTABLECIMIENTO DE LA COMUNICACIÓN CON LA COMUNIDAD
- Lista de correos electrónicos de por lo menos 50 personas de la comunidad
- Blog informativo en Internet (http://miradoractivo.blogspot.com)
- Reubicación de carteleras informativas

OTRAS ACCIONES
- Colocación del tramo final del bajante de basura de la torre E
- Contratación de tres (3) empresas de seguridad en un año
- Contratación de nueva conserje en la torre F
- Fumigación de áreas críticas como depósitos de basura del sótano y cuartos de basura por cada piso
- Nueva acometida para el tanque de agua
- Limpieza de las orillas calcificadas del tanque de agua
- Adquisición de una escalera grande
- Compra de una linterna grande en caso de apagones
- Aumento del monto de caja chica de BsF. 300 a 1.000


ASUNTOS PENDIENTES PARA LA NUEVA JUNTA

Morosidad. Actualmente asciende a 276.083,34.
Ascensores.
Filtraciones en techos y fachadas de ambas torres, y en el estacionamiento
Una persona ajena a la comunidad (Pedro, el mecánico) guarda sus herramientas en el estacionamiento
Algunos copropietarios estacionan más de un vehículo en el estacionamiento
Limpieza del tanque
Consejo Comunal

Mascotas en los edificios residenciales

Un vecino colocó en cartelera un interesante artículo en torno a las mascotas en los edificios residenciales. La pregunta de entrada es: “¿Prohibido tener mascotas?”, a lo que se responde de manera enfática: “Nadie puede prohibir su tenencia”. Sin embargo, aclara: “Lo que si puede la junta, y debe, es regular la tenencia de mascotas. Para evitar que perturben la tranquilidad o amenacen la seguridad de la comunidad. Por cierto, en muchos municipios existe una Ordenanza de Convivencia Ciudadana y en bastantes una ordenanza específica que norma la presencia de las mascotas” (Ver artículo en Micondominio.com)
La Ley de Propiedad Horizontal vigente establece que todo el mundo es libre de tener sus mascotas, siempre y cuando no perturben la tranquilidad. De acuerdo con su artículo 3, el uso y disfrute de cada apartamento –entre otras cosas– está sometido a la norma de “no producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten la salud pública”.
Un artículo de El Nacional es revelador: “Si bien unos son más flexibles que otras en cuanto a la tenencia de mascotas, al final, la mayoría de los condominios beneficia a quienes viven sin ellas”.
El mencionado artículo recuerda lo que ocurre en el ámbito municipal. La ordenanza de Chacao, por ejemplo, penaliza con entre tres y cinco unidades tributarias a los dueños que no recojan los excrementos; así como con entre seis y ocho unidades tributarias a quienes paseen perros sin bozal. Los infractores deben asistir a cursos sobre protección y cuidado animal y, en ocasiones, las faltas cometidas pueden acarrear la retención del animal.
Vale la pena que aquellos que tienen mascotas revisen la nueva Ley para la Protección de la Fauna Doméstica Libre y en Cautiverio, que en su artículo 18 dicta: “Toda persona que ejerza la propiedad o tenencia de animales domésticos está obligada a brindarle protección… además de evitar la generación de riesgos o daños a terceras personas y bienes”.
En todo caso, debe prevalecer el amor por el animal, pero también por el otro, por un ser humano que no tiene por qué tolerar pisar un orine de perro o gato en las áreas comunes, los malos olores generados por las heces animales o los ruidos por los ladridos de uno o más animales.
Las recomendaciones básicas serían:
- Todos los perros deben pasear con cadena. Los de razas agresivas deben salir con bozal.
- Los dueños deben llevar una bolsa para recoger las heces de sus mascotas.
- Evitar que los perros permanezcan solos en casa, o educarlos para que no lloren.
- Los propietarios deben ser cuidadosos con la higiene para evitar malos olores.
- Asistir a los operativos de vacunación y desparasitación que organizan las alcaldías.

Morosidad: el problema de fondo en Residencias Mirador

Lo primero que salta a la mente cuando se piensa en un moroso es ¡Hay que cortarle el agua, la luz, el gas, el acceso al edificio, a los ascensores..! Pero los expertos aseguran que este no es el camino.
Existe una página llamada Micondominio.com en la que los internautas pueden hacer preguntas y son respondidas por especialistas. A la interrogante: ¿Puede una Junta de Condominio desconectar una llave electrónica de ascensor a un copropietario por su situación de insolvencia?, se le respondió: "La junta no puede tomarse esas atribuciones. Ni cortar el agua, ni impedir el acceso al edificio, limitar la asistencia de un moroso a las asambleas o poner multas. Si toman ese tipo de decisiones, probablemente se están arriesgando sus miembros a vivir una complicación mayor, pues pueden ser demandados a título personal, acarrear un problema al condominio, pues también puede ser demandado". (Ver respuesta completa)
Manuel Alfredo Rodríguez, abogado litigante y profesor universitario, escribió en su columna de El Universal: "Esta táctica muy arraigada en algunas juntas de Condominio, quizás por falta de asesoría legal, es contraria a Derecho por ser un atentado a la salud de los habitantes del inmueble. Si la Junta corta el servicio del agua, vulnera la dignidad, el honor y la reputación de éstos. La única vía para ejercer el reclamo son los órganos de administración de justicia". (Ver artículo).
Otro abogado, Yetsé Beirutti, sugirió algunos pasos para reducir la morosidad (En la revista Micondominio.com):
1. “Definir en asamblea de propietarios el criterio de tolerancia con los atrasos. Es decir, cuántos meses adeudaría un propietario para ser considerado moroso.
2. Informar oportunamente a los propietarios que aquellos vecinos que acumulen la cantidad de meses establecida por la asamblea de propietarios para ser considerados morosos, deberán cancelar a partir de ese momento intereses de mora y gastos de cobranza.
3. Enviar un reclamo escrito al deudor, como primer paso en el proceso de cobranza. Muchas juntas de condominio incurren en el error de iniciar un proceso legal al propietario sin ni siquiera haberle comunicado que ya es considerado moroso.
4. Si los esfuerzos son fallidos hasta este punto, entonces sí, el condominio debería solicitar el apoyo de un abogado para emprender acciones legales contra el vecino moroso. En la mayoría de los casos, o el abogado financia sus servicios hasta que el deudor salde su cuenta o el condominio asume los gastos –es decir el resto de los vecinos que sí pagan, hasta que se cancele la deuda.
5. Si ni siquiera la gestión legal funciona, la misma ley prevé que la deuda prolongada permitirá el embargo del inmueble y en casos extremos su remate para recuperar la deuda.

Y tú, ¿qué opinas? ¿qué se te ocurre para acometer esta grave situación?

Reunión informativa, este martes 1 de diciembre

Se invita a la comunidad de Residencias Mirador, torres E y F, a una reunión informativa que se realizará en el salón de fiestas del condominio, el martes, 1 de diciembre de 2009, a las 8:00 p.m.
La misma forma parte de la política de rendición de cuentas que se ha fijado la actual Junta de Condominio.
No dejes de asistir.

Domus rediseñó su sitio web

La Administradora Domus, que actualmente presta servicios a Residencias Mirador, torres E y F, rediseñó su página web y ofrece al usuario más posibilidades de interacción. Por ejemplo, se puede consultar o pagar la deuda de condominio registrándose previamente. Asismismo, enviando un correo a reclamos@admdomus.com, es posible dar a conocer a la Administradora errores en la facturación u otros inconvenientes. En Enlaces de interés hay acceso a la Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Trabajo y Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, entre otras, al igual que es posible consultar la Gaceta Oficial por fecha.

Visita la página web en http://www.admdomus.com/domus/Default.aspx

Por fin dos ascensores en la E

Inspección en el cuarto de máquinas (Foto: José Martínez)

Tras un largo proceso de búsqueda de presupuestos, reuniones y otras acciones, la nueva Junta de Condominio ha logrado poner en marcha el ascensor impar de la torre E.
Como recordarán, en la asamblea del pasado 19 de febrero, José Vicente Galdo, director general de la Administradora Domus, "sugirió y recomendó la contratación de la empresa Ascensores Siglo XXI, a cargo del Sr. Robinson Tejera, por haber solucionado adecuadamente la problemática de los ascensores de otros condominios (como Mirador C), siempre que sea supervisado por un profesional independiente que emita reportes de su gestión, en este caso, el ingeniero Velandia (especialista en tráfico vertical)", tal como lo refleja la empresa en la minuta de aquella asamblea.
Pues siguiendo la recomendación se pidió presupuesto a Tejera, pero también a la empresa que trabaja con las Residencias desde hace tiempo, Técnica de Ascensores Oscar, y otra perteneciente al Sr. Guillermo, técnico de ascensores de Res. Mi Casita (El Paraíso), quien si bien hizo la inspección correspondiente no pasó presupuesto escrito (Telfs. 04164030819 / 3957926). Igualmente, el Ing. Velandia realizó un diagnóstico de los ascensores emitiendo un informe y sus recomendaciones.
Se evaluaron los presupuestos con la ayuda de Velandia, quien se inclinó por la cotización de Ascensores Oscar, lo cual coincidió con la decisión de la Junta.
El pasado 27 de julio se iniciaron los trabajos en el ascensor impar de la E y si bien prometieron la obra en 21 días hábiles, fue el pasado 30 de agosto cuando se entregó la misma. El 1 de septiembre de realizó la inspección preliminar por parte de Velandia, quien ha verificado que todo lo previsto en el presupuesto se ha cumplido, a saber:

- Suministro e instalación de 2 relés de 11 pines a 110v CA.

- Suministro e instalación de 4 tornillos de suspensión de puerta de cabina.

- Suministro e instalación de 2 ruedas de suspensión tipo cóncavas de puerta de cabina.

- Suministro e instalación de 1 rueda del motor de puertas de cabina.

- Suministro e instalación de la rolinera axial de la máquina de tracción.

- Instalación y graduación de la bobina del freno de la máquina.

- Suministro e instalación de la bobina del patín retráctil.

- Suministro e instalación del empate plástico de la cadena del operador de puertas.

- Ajuste general, limpieza, graduación, lubricación, engrase y puesto en funcionamiento.

- Instalación de dos contactores de potencia CK75CA300.

"Solo no fueron colocados 2 reither de puertas de cabina por lo cual se hizo la acotacion y los representantes de la compañía de ascensores se comprometieron que en un breve lapso de tiempo lo instalarán", señaló el ingeniero en su informe preliminar.

Dado que el ascensor estuvo por más de dos años inoperativo se detectaron daños ocultos que los técnicos han venido solventando y que obviamente aumentan el presupuesto y el tiempo de entrega de la obra. Por ejemplo, el ingeniero en su informe más reciente recomienda:

- El ascensor no posee alarma de emergencia. Debe colocarse a la brevedad, más aún estando el ascensor en período de prueba.

- Se observó desgaste en las zapatas o patines de cabina. Deben cambiarse.

- Se observó que las guayas de tracción y las del limitador de velocidad están estiradas. Deben recortarse.

- Los contactos de seguridad del limitador deben colocarse nuevos.

- La caja de distribución eléctrica en cabina, mejor conocida como “Jhonson” debe mejorarse y colocarse una tapa de protección.

- Se debe cambiar el “lápiz” de recorrido de nivelación en pisos de la cabina.

- Se debe colocar la botonera de pasillo del piso 3

- Los mecanismos de seguridad o límites finales y prefinales superiores e inferiores carecen de tapa protectora. Deben cambiarse.

- Se debe “peinar” e identificar el cableado inferior del tablero de control.

El ascensor impar de la E queda entonces en período de prueba por alrededor de 15 días, tiempo en el que esperamos esté totalmente operativo.

Vamos a cuidarlo y a asegurarnos que nuestros vecinos también lo hagan, haciéndonos eco de una campaña con los siguientes mensajes clave:

- Máximo cuatro personas de 75 Kg. cada una (300 Kg.) deberían ocupar el ascensor
-Respetar el peso máximo a la hora de realizar mudanzas o carga de escombros y otros objetos
- Todo menor de edad debe viajar acompañado por alguno de sus padres o representante
- No obstaculizar el cierre de las puertas del ascensor
- Tampoco detenerlo por mucho tiempo en un piso
- Toda agua o líquido que caiga en el foso de los ascensores dañará la tarjeta electrónica que es uno de los dispositivos más costosos del ascensor. Por ello, hay que evitar a toda costa que eventuales inundaciones en los apartamentos lleguen a estos ductos.
- Conservar en buen estado los botones, luminarias y paredes de las cabinas
- Informar cualquier irregularidad a los vigilantes de la garita principal o miembros del equipo de la Junta.